Cuatro hectáreas para cada casa nueva en el Valle, según planea el IMIP para mitigar el crecimiento urbano. 

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Por M. Arq. Javier Sandoval/ Todos Santos

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Agosto es temporada de vinos, así que ad hoc con la celebración de la vendimia, quiero platicarles sobre el “Programa Sectorial de Desarrollo-Urbano Turístico de los Valles Vitivinícolas de la Zona Norte del Municipio de Ensenada (Región del Vino). Si, así de largo es su nombre.

Foto: Erick Falcón, 2012.

En pocas palabras, se trata de un programa de ordenamiento territorial para lo que conocemos como Valle de Guadalupe. Dado que es un documento técnico más o menos extenso, quiero concentrarme en un solo punto por lo menos en esta ocasión.

Su estrategia es concentrar el crecimiento urbano en los poblados ya existentes y respetar los tres ejes característicos del valle: Paisaje, Agua y Agricultura.

Me voy a referir a este último, dado el interés que ha surgido recientemente por la urbanización de las zonas agrícolas.

Al programa no le queda ninguna duda que la conservación de las zonas agrícolas dedicadas a los viñedos es de primordial importancia para el valle. Junto con su paisaje, es el atractivo que paulatinamente ha proyectado a esta región a nivel nacional e internacional.

Para todos queda claro esto, muy en particular para quienes viven directamente de esta actividad y fueron, en su momento, los que han promovido su cuidado, incluyendo en términos de planeación, como cuando sucedió la Consulta de este Programa.  Antes de haber sido publicado, pasó por una consulta pública abierta.

Este Programa Sectorial aplica a una superficie de 96,000 hectáreas en donde se producen alrededor de 12 millones de botellas al año por más de 30 empresas vitivinícolas.

Fue una grata sorpresa el nivel de interés y participación que hubo para este Programa. En aquel entonces, quizá la observación más importante que se hizo fue el tema de las densidades habitacionales en zonas agrícolas. Originalmente, el Programa estipulaba una vivienda por hectárea de zona agrícola. Lo que pudiera parecer un súper lote para una sola vivienda, resultó en la consulta una densidad aún muy alta.

Sinceramente, no esperaba esta respuesta.

Por lo tanto, el Programa no se publicó y el periodo de la consulta pública, a petición de sus participantes, se extendió por más tiempo. Ni modo, a regresar a trabajar. Fue un tema muy sensible, los participantes estaban preocupados que en estas zonas de viñedos se fraccionaran para desarrollos habitacionales densos y descontextualizados con el valle. Ya tenían noticias de acciones de urbanización con lotes muy pequeños y temían que con el tiempo se erosionaran las principales características del Valle.

Más aún, preocupaba lo siguiente: ¿de dónde se iba a extraer tanta agua?

Imagen Cortesía IMIP-ENS.

Con lo anterior en mente, se investigó normatividad que regulara los usos de suelo en zonas agrícolas de viñedos con un enfoque turístico, así de específico. Para sorpresa, y a pesar de que esta actividad es muy redituable en otras partes del mundo, no fue fácil encontrar estos documentos.

Finalmente, se concentraron ciertas leyes y ordenanzas: desde las aplicadas en el Valle de Napa y Riverside hasta lo implementado en localidades de La Rioja como Lardero, Logroño, Bañares y Agoncillo. Toda se revisó, y se descubrió que compartían puntos en común:

-Conservar la continuidad de la actividad agrícola,

-Preservar la calidad del paisaje,

-Evitar usos incompatibles con la actividad agrícola,

-Permitir solo actividades directamente vinculadas con la actividad agrícola y

-Reconocer a la agricultura y al paisaje como patrimonio tradicional.

 

Todos estos aspectos se tornaron relevantes a aplicar en el Valle de Guadalupe. Pero, aunque compartían esas similitudes, también tenían diferencias y sobre todo, en el tema de las densidades.

Observemos los extremos: para el Condado de Napa en zonas designadas como agricultura se permitía una vivienda por cada 64.75 hectáreas y para Lardero una cada 3,000 m2.

Había también toda una serie de candados y condicionantes para conservar la actividad agrícola. Por ejemplo en la normatividad de Riverside se debía de firmar un acuerdo de compromiso de que el nuevo propietario iba a practicar la actividad agrícola, en Napa evitar edificar sobre suelo fértil de primera calidad, en La Rioja solo se permitía vivienda que estuviera relacionada con la actividad agrícola y en Lardero tenían una figura legal llamada “Suelo No Urbanizable de especial Protección Valor Agropecuario Nivel 1” en donde no se permitía vivienda (algo así como lo que conocemos por acá como suelo de Preservación, pero aplicado a viñedos).

“Adicionalmente, cada normatividad regulaba aspectos como alturas de vivienda, número de niveles, distancias a caminos, etc. En fin, fue material muy interesante, el cual fue tomado en cuenta para elaborar una segunda propuesta para el Programa Sectorial, considerando qué aspectos podrían implementarse aquí.”

Eliminando los extremos y revisando cuidadosamente todo lo anterior, se presentó una nueva propuesta de densidades en zonas agrícolas en consulta pública. Esta vez, la propuesta fue aceptada por la mayoría y el Programa Sectorial se publicó en el Periódico Oficial del Estado el 15 de Octubre de 2010.

La estrategia para el uso habitacional en zonas agrícolas quedó así:

a) En zonas agrícolas la parcela mínima para uso habitacional será de 4 hectáreas, permitiéndose sólo una vivienda unifamiliar por parcela; exceptuando los proyectos de vivienda que la concentren en un clúster.

b) Para proyecto con vivienda en clúster en zona agrícola: El 50% de la superficie total del proyecto debe de destinarse a cultivos tradicionales. El número de viviendas permitidas será igual a una vivienda por cada dos hectáreas de la superficie total del proyecto. Cada vivienda resultante permitida se asentará en un lote no menor a 4,000 m2.

c) Los proyectos deben de alinearse a las guías de diseño para la zona agrícola del valle de Guadalupe.

d) Para lotes residenciales adicionales, primero proveer superficie para cultivos tradicionales adicionales.

e) El coeficiente de Ocupación del Suelo es de 0.05 y el Coeficiente de Utilización del Suelo es de 0.10

f) Altura máxima de edificación es de 2 niveles y 8 ms

g) Evitar edificar sobre el suelo más fértil.

 

Además, como lo indica el inciso c, se anexaron al Programa una serie de lineamientos que ahora se deben de respetar al momento de construir, desde cómo tienen que ser los movimientos de tierra para no alterar el paisaje hasta el acomodo de la vivienda en laderas suaves, pasando por el tipo de luminarias que se deben de utilizar de acuerdo al Reglamento para la Prevención de la Contaminación Lumínica en el Municipio de Ensenada.

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